若房地产贷款占比超20%,对楼市意味着什么?

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在目前“房住不炒”的背景下,二三季度以来房地产融资被再度收紧。


房地产融资收紧已成“常态化”

什么是“常态化”?就是政策收紧越来越频繁,一有苗头立刻打压:


1、10月12日,据《每日经济新闻》获悉,中部地区某省农商行省联社要求,房地产贷款占比高于20%的农商行,不得以任何方式新增房地产贷款。占比低于20%的,严禁为不合规的房地产项目提供融资。


2、近期,针对信用卡资金用于房地产交易的管控措施密集出台,其中中信银行杭州分行、邮储银行杭州分行因资金违规流入楼市被罚款245万。


又是一套组合拳,足以见得监管层对于楼市的管控决心。


为何这次又是房地产融资中枪?

我在之前的文章里说过,房企的资金来源主要分为四大类:银行贷款、海外融资、自有资金和其他渠道。其中国内贷款有2.4万亿之巨,再加上自有资金中的非标融资,也就是说,真正来自金融系统的房地产资金远不止2.4万亿。


据市场专业人士估算,房地产行业占据了全部社会融资资源35%以上(2018年底社会融资规模存量也才约200万亿元),融资规模约为75万亿。


若房地产贷款占比超20%,对楼市意味着什么? 贷款 第1张


收紧房地产融资,就像用绷带止血一样,越紧就会越痛,但必须得这么做。


房地产贷款占比超20%,意味着什么?

1、金融体系已经被房地产绑架。博瞻智库数据显示,工农中建交邮六大国有银行是房地产贷款的主力,占全部贷款比例平均为35.76%,其中建设银行零售端个人住房按揭贷款占比(34.49%)最高。


也就是说,10个人买房,至少3个人选择向建行付月供,而且国有行整个房地产贷款,零售端也占大头。打蛇得打七寸,房地产融资收紧,国有行中招首当其冲。


如果这些还不足以说明金融已经被房地产绑架,再来看一组数据:2018年11家主要股份制银行房地产业贷款占比平均为25.14%,其中零售端占比达15.12%。18家主要城商行房地产业贷款占比平均为20.28%,零售端同样是大头,为12.90%。


2、房地产开发资金上行,到位资金不见起色。申万宏源数据显示,过去几十年来房地产开发资金逐渐上涨,但房企到位资金占比一直徘徊在25%左右。


若房地产贷款占比超20%,对楼市意味着什么? 贷款 第2张


什么意思呢?这就好比用水池的水浇庄稼,水龙头的水(银行贷款)不断增加,但流向庄稼的水(到位资金)却很少,这就导致水池的水越来越多,越来越浑浊,甚至溢出。


而这些水池的水,正是在金融系统中空转的大量资金,它们没有为实体经济服务,但搞得资金池乌烟瘴气,杠杆率不断增加,最终溢出(暴雷)。


3、居民负债率难以下降,严重影响消费。数据显示:2019年二季度中国居民负债率是55.3%(住户贷款余额/GDP),假如按照这个速度,不出三四年就会超过国际65%的警戒线。


更重要的是,负债率的上行对于实体经济和消费的打击是致命的。央行报告表明,除去其他因素后,居民杠杆率每上升1%,社会零售品消费总额增速会下降0.3%。


若房地产贷款占比超20%,对楼市意味着什么? 贷款 第3张


有人会说,放在国际上来看咱们的杠杆率其实还好,不算特别高。但别忘了,咱们的增速是最快的,短期内迅速上升至新兴市场国家较高水平,不控制的话超过警戒线只是时间问题,而且中国人口多,社会系统难以承受短短几年内数以万亿计资金在加杠杆所带来的负面影响。


所以说,房地产贷款占比超20%仅仅只是一个数字,20%的背后反映的是房地产繁荣“后遗症”和监管艺术艰难博弈的过程。


对楼市的一点思考

1、坚持“房住不炒”以及“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的措辞已经为房地产未来发展定了调,但房地产并不只是购房市场,棚改旧改等等都属于,未来这些领域如何配合商品房市场一同监管,是一个大挑战。


2、增长与风险是硬币两面,没有经济风险就没有经济增长,这跟投资是一样的。未来很需要考验监管层的长期战略眼光。


3、高负债房企是又一重大雷区。公开数据显示,120家上市房地产企业(剔除ST类)资产负债率平均水平约为65%,24家在80%以上,9家在70-80%之间,65%以下的也只有43家。


这意味着一旦房企资产负债率继续上升,逼近金融机构的话,那么流动性风险便会通过房企和金融机构被放大很多倍。


不可否认,房地产是中国最大的刚兑市场,使得各类资金趋之若鹜,这也难怪无数购房者买房跟买菜一样。但“成也萧何、败也萧何”,当房地产不再被当成助推器时,请多一些理智,少一些跟风。

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