楼市调控下,买房贷款套路意外来袭

牛咖理财 2002 0

楼市调控的重点是信贷的调控——只要管住了流入房市的资金,也就管住了房价。可上有政府的政策,下却有银行的对策……在这个过程中,总有人无辜受伤,比如刚需。

1

真实的案例


>>>>

故事一


故事的主角是A同学,他是一个刚需。


毕业几年后,手里有了些积蓄,A同学就想着扎根在这座挥洒过青春汗水的城市……当然也到了谈婚论嫁的年龄,想给女友一个安定的家,理所当然的得买套房子。


感谢这轮楼市调控,房价稳了、选房也就更从容了,甚至时不时的新房特价、内部团购、首付分期……总之,有不少的捡漏机会。千挑万选后,终于在今年春末定了一套房。


所有的刚需都一样,想着办法省钱、能省的一定得省,这当然包括贷款利率了——这直接影响着月供的多少啊。


A同学刚买房时,信贷有宽松的趋势,银行放款较快、且部分银行出现了利率上浮的下调。这么好的机会干嘛不把握呢?


对应策略就是贷款能拖则拖啊,越往后拖、利率不就越低么!


千百种托辞找遍终于拖到了8月份,可一转眼……房贷利率却要升了。


A同学急坏了,以迅雷不及掩耳之际的办理好了所有的贷款手续,可房贷要由之前的上浮15%提高到20%!


A同学那个悔啊……怎么办呢?银行客户经理说买1万元的理财锁定三年,贷款还按上浮15%走。


没法,A同学只好买了1万块理财,可看到审批的贷款后傻眼了——利率上浮20%,A同学又急着去退理财……哪里是理财、买的是保险!


退保只退保险现金价值——7000块,白白亏了三千。A同学好不苦恼,只好自我安慰道:就当买个教训。

>>>>

故事二


B同学的故事同样具有戏剧性。


因等着结婚入住,B同学就选了二手房,好的是这套房子是全款房——也就没有了筹资、结清、解押的问题,只要B同学按揭房贷审批下款,就可以房产过户,时间应该是很快的。


B同学也是刚需,手里资金有限,解决的办法就是高评高贷(把房子的价格评高,这样就能从银行获得更多的贷款,从而减少首付),130多万的房子高评了20万至150多万,这样首付就能少付十余万……这样手里就有些闲钱可以装修、可以置办婚礼、可以留作日常应急等。


高评高贷的代价是月供增加,每月的还款额增加了,那银行要风控的啊——一般要求月收入应是月供的两倍以上,可B同学的工资有限、覆盖不了两倍月供。


解决方法就是做假流水。(PS:那种真作假的假流水。)


因信贷监管变严,假流水被发现、B同学的房贷被拒了,不得已新换了一家银行。这次没做假,可这次同样卡在收入流水上。


怎么办呢?解决办法是先把首付款存入银行……证明有这个买房的实力(或许有人问:为何不先结婚再提供两人流水?为了保留住另一个人的首房首贷资格啊)。


为此,还从别处借来十万块充首付款——130多万的首付本来是近40万,可高评到150多后,首付理论上得是50万。


签了一堆资料后,B同学就开始静等房贷审批。


一个月后,伴随着一张信用卡、房贷审批也下来了:可贷款额得下调10万。


B同学一听火了:拉我一月的存款、又办了我信用卡的业务,可承诺的贷款额却变卦了!


2

政策与对策


想必近个把月买房贷款的,或多或少都有以上不愉快的经历,并暗自埋怨银行的套路太深……其实没法,这是一个“上有政策、下有对策”的博弈过程。


>>>>

上面的对策


关于楼市,上面的政策非常明确,就是稳——既不能大跌、更不能大涨,而是要保持横盘、微涨或微跌。


应对的策略同样明确:当楼市萧条、房价跌幅扩大,人们购房的意愿极低时,那就是信贷监管宽松些、放放水滋润下楼市;当楼市小阳春、房价有跳涨趋势,人们的购房意愿被再次挑起时,那就加强信贷监管、卡紧流入楼市的资金。


而当下就处于房贷紧缩的这个小波段:控制房贷额度、限制信贷资金流入楼市。


那具体执行的银行该如何应对呢?


>>>>

下面的对策


整体来说,银行是愿意做房贷业务、尤其是新房按揭业务的:风险低——有房产做抵押、且贷款人分散又为居民,个人不像企业那么容易死亡/破产;成本低——新房一签就是一批房源、一批客户,有贷款规模、有客户规模,对应的单位成本就低啊。


与之对应的就是中小微企业的风险太大、成本太高——这也是政府支持实体信贷、而银行不愿意做的原因。


既然央行和银保监会限制房贷的放贷规模,可银行也是家追求利润的企业啊,于是对策就来了:


办理房贷的时候,搭售些银行代理的高利润产品了,如保险、纪念币、贵金属……A同学就被套路买了所谓的理财——其实是高佣金的保险。


借着房贷业务,开展些其他的银行业务了,如拉存款、办信用卡、甚至ETC……B同学就被套路办了信用卡、帮忙完成存款指标。


竟然房贷额度有限,那就把有限的额度放给更愿意出高价的借款人了,即把利率上浮提高……B同学少了10万额度,这少的额度肯定会以更高的利率放贷出去。


……


如果以上套路你不想走?……那你就等着房贷审批呗。


可有些贷款不能等啊——贷款不下来,二手房怎么过户交易呢?而有些贷款等不起啊——开发商会否以你房款没在规定时间支付而判你违约呢?更何况即使等,就能等来自己想要的贷款额度和贷款利率吗?


当你等急了、等得不耐烦了……你就被逼就范了,这里面也有着一定的心理学原理。


在买房贷款中,银行强势、买房人弱势,谁强谁有主动权,弱势的一方只能被动选择……可如何利用这个被动选择权呢?


3

该如何应对?


战略上认识到按揭房贷的优势。


首先要从大格局上认识到,按揭房贷是普通人(也许是一生唯一一次)所能获得的贷款金额最大、使用时间最长、资金成本最低的贷款,这种优势是其他任何贷款都不可比拟的。


即使按照曾经出现的利率上浮30%,其利率也就是6.37%(4.9%基准利率×1.3倍),而这种利率水平一般是很难从银行获得贷款的……更何况金额更大、期限更长呢!


一定程度上说,按揭房贷就是一项福利,“贷到就是赚到”的说法并不为过。如果看中了满意的房子、且房贷能批,不应过于纠结利率上浮的细枝末节。


战术上把握信贷周期波动的机会。


在明确“按揭房贷确实好”的这个前提下,如果利率更低当然更好了……现实也给我们提供了这个机会,就是利用信贷松紧的短期波动。


本轮楼市调控就很明显——楼市热了,信贷就紧;楼市凉了,信贷就松。所以要在楼市冷淡的时候办理房贷(因为房价要稳,所以也别期望“房价凉了就会接着大跌”)。


那利率多低才是低呢?参考基准利率(今后就是参考LPR),房贷利率越接近于基准利率,其到底的可能性就越大——上浮10%可以办理、上浮5%那就抓紧办理、若出现了基准利率那就抢着办理啊……


别再幻想着打折的利率了。


少些贪念、适可而止,放宽心态。


别总想着把所有的便宜都占满、占尽,适可而止即可。


A同学本来能办下来上浮15%的贷款、且不用买保险,可他总想着利率低些再低些……以致错过时机,反而损失更大。


B同学本来也能办下来利率上浮更低的贷款、且额度也够,可为了多保留个房票就以一个人的名义去买房贷款——相应的工资就不能裹住月供两倍,若夫妻两人的工资肯定就没问题(当然从另一个角度说,这也是保留房票的成本),其内心也是贪念的原因。适当妥协、吃些小亏,一定程度上来说也是生活的哲学和智慧。


“房住不炒”的总体原则下,楼市调控更加精准有效,愿你不要在信贷松紧的周期波动中被套路。

发表评论 (已有0条评论)

还木有评论哦,快来抢沙发吧~