怎么看待一线城市房价3年不涨?

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怎么看待一线城市房价3年不涨? 理财投资 第1张

最近,有网友询问,从2016年7月房地产调控以来,一线房价横盘3年,对此你们怎么看?


我们认为一线城市房价肯定存在着巨大的泡沫,接下来应该缓慢下跌,而当地居民收入也逐步提升,在经过三五年后,房价就可以与当地居民收入对接,实现软着陆。切忌一线城市房价出现大跌,这样就发生房地产硬着陆,会给经济造成很大的冲击。


导致一线房价横盘三年的原因:

第一,房地产调控通过限购、限售,即不让房价大涨,但也不让房价大跌,由于政策影响市场,导致了一线房价只能出现成交量低下,横盘的结果。

第二,近三年来,货币政策始终宽松,有近40%左右的信贷资金流向房地产市场,有了资金的支撑,一线房价无法出现像样调整。

第三,一线城市在房产持有环节没有成本,这使得炒房者大量囤积房产,所以,一线城市房产空置率也达到了20至30%。买卖双方就这样长期僵持着。


判断一线房价有没有泡沫主要有二个指标:


一是,房价与收入比。现在一线城市二手房价在5-60000万/平方米左右。也就是说,买一套房至少需要500至600万人民币。而一线城市职工平均年收入都不到10万元。


这就意味着,一线城市房价要工作起码50-60年以上才能买得起。而在美国纽约一套房子也不过是30-40万美金,也就是200-300万/套,但美国民众年收入在4-5万美元。所以,国内一线城市房价收入比是非常高,房价的确存在较大泡沫。


怎么看待一线城市房价3年不涨? 理财投资 第2张

二是,房价与租金比,投资回报率实在太低。在上海一套价值600多万的二室一厅,100多平米的房产,年租金不超过10万人民币,这么低的回报率房东要60年才能收回成本。


这意味着,如果房东高价买房,用于投资出租,他的投资回报率还不如把钱直接存银行的大额存单要强。说明一线城市房价只有投机价值,已没有投资价值。


尽管,一线城市房价横盘了3年,二手房市场基本有价无市,那么未来这种僵局会否被打破呢?我们认为这种可能性很大:


首先,一线城市炒房者占到购房者比重的30%,这批人是希望房价以后能大涨,现在房价长期不涨也不跌,这对于炒房者来说就是要亏钱的,因为炒房是有成本的,房价不涨,炒房者前几年还能支撑一下,但长期来看炒房者肯定坚持不住,只能抛售手中房产了,届时房价就会出现下跌。


怎么看待一线城市房价3年不涨? 理财投资 第3张


再者,一线城市经济比较发达,对房地产调控力度较大。很多人认为官方不希望房价下跌,但是现在的决策层已经多次强调 “房子是给人住的,不是用来炒”。7月底中央部门紧急召开会议,强调 “房住不炒,收紧房贷” 的会议不是白开的。既然如此,房地产就应该去投机化,让其回归居住属性,房价与当地人收入挂钩。


所以,在我们看来,官方并不是不希望房价跌,而是房价在可控的情况下,逐步回归,最终实现软着陆,避免出现大起大落,把房价下跌对经济影响降到最低。


怎么看待一线城市房价3年不涨? 理财投资 第4张

最后,全球经济形势总体不好,欧洲央行实行量化宽松,美国频频降息,国内经济情况也不好,目前还要经历结构性调整的阵痛,未来经济稳中有降是大概率的事情。


在经济形势比较低迷的情况下,房地产投机性需求减少了,而改善性购房需求也会因为经济不景气而下滑。在这种情况下,一线城市房价未来将处于供大于求的局面,房价出现大调整将在所难免。


一线房价横盘3年,二手房市场基本没有成交量。这主要是房地产调控遏制了房价大起大落,但货币宽松又使房价跌不下去,同时炒房者也在死扛房价,希望一线城市房价能够迎来上涨周期。但这种僵持局面肯定无法长期维系。房地产调控去投机化、经济前景不佳、房租成本高企,实体消费拉动不起来,投机炒房的赚钱效应已经在快速退潮,这些因素都会使一线城市的房价在僵持中被打破。

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