居民中长期贷款回落 地产周期下行

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居民中长期贷款的变化,对于实体和金融均有一定的意义,它既与房地产需求相联系,影响实体经济;其本身又是优质的金融资产,抵押贷款的少增也会在一定程度上影响资产的供需平衡。在一系列监管措施和地产周期的综合作用下,居民新增中长期贷款的回落趋势或已成型,下半年居民中长期贷款若出现持续的少增并不意外。与之相对应,本轮地产周期也将逐渐进入下行阶段。

5月居民中长期贷款同比少增,其背后的意义远超贷款数据本身。在总体稳定,结构向好的5月信贷数据中,居民中长期贷款的同比回落给了市场一个不大不小的“惊讶”。一季度同比大幅多增的居民中长贷,4月已经开始略显颓势,5月同比转负,意料之外,却也在情理之中。居民中长贷的变化之所以无法忽视,从实体的角度看,它是关系到房地产需求的重要变量,而房地产又是中国经济的主要驱动力之一;从金融的角度看,居民的个人抵押贷款是银行体系最优质的资产之一,其多寡也会影响到金融资产的供需平衡。

居民中长期贷款面临走弱趋势。从银行层面看,一是房地产贷款集中度管理要求约束个人抵押贷款的比例,银行的抵押贷款投放会有所减速。银保监会严查经营贷、消费贷违规流入楼市,堵住偏门之后,同样会对居民中长期贷款的增长形成一定的抑制作用。从地产销售看,景气过后,房地产的供需都存在下降的趋势。考虑到1-4月份居民中长期贷款较往年显著多增,紧信用在房地产贷款领域或将加码,下半年居民中长期贷款出现持续的少增也并不意外。

居民中长贷和商品房销售很多时候是一体两面,是地产投资的前瞻指标。不论是居民中长期贷款的侧面佐证也好,还是实际的房企资金来源数据,都反映了销售走弱以及房企融资能力的下降,被动削弱了房企的拿地能力。除此之外,这一轮地产景气中很重要的一个因素在于房企消化土储、降杠杆的诉求,一旦土储下降到合理区间,开发、销售也会放缓,意味着地产投资的弹性将较最近两年有所下降。

存量项目的支撑下,建筑工程投资将有助于平滑地产投资的周期波动。过去房企普遍采用高杠杆和快周转的经营模式,积累的存量项目不断增多,导致2019年至今的施工需求都相对旺盛,地产投资增长强势而平稳。未来房企降低杠杆,消化存量的过程中,建筑工程投资依旧有望成为地产投资最稳定的支撑,能够在一定程度上平滑地产周期的波动。

结论:在一系列监管措施和地产周期的综合作用下,居民新增中长期贷款的回落趋势或已成型,下半年居民中长期贷款若出现持续的少增并不意外,也预示着本轮地产周期将逐渐进入下行阶段。对于债市而言,居民中长期贷款的回落能够在一定程度上对冲地方债供给压力对资产荒逻辑的冲击,但短期内难以成为核心变量。目前央行资金面波动已经有所放大,前期快速调整后或将维持震荡格局,后续需警惕季末等关键时点资金利率波动加大的风险。

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