最真诚的2020买房建议,都在这里了!

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楼市已经告别普涨,行情的二八分化不可避免。对于刚需来说,绝大多数城市最好的上车时机,可精确到四季度到明年春节前后。


在趋势的预测之外,菜导在文章里也反复强调过,闭着眼睛买房,然后坐等升值套现的黄金时代,已经一去不复返了。


从现在开始,买房将越来越成为一门“技术活”,需要考虑的因素会越来越多。


菜导也要向大家坦诚的一点是,在现在这种错综复杂的内外部环境下,你要问我楼市3-5年以后会是神马样子,我还真拿不准。


毕竟现在是“百年未有之大变局”,不确定的因素越来越多——背后的各种因素和变量也没法在公号上具体写出来(原因你懂的)。


但如果你要我预测一下2020年的楼市风向,交待一下2020年买房的注意事项,那还是没问题的!



最真诚的2020买房建议,都在这里了! 理财投资 第1张


首先,相信大家也已经关注到最近很多城市陆续开始放开落户、放开限购的举措了。


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不明就里的人可能就会有疑惑了:不是说好了房住不炒嘛?不是说了这次不再会指望靠楼市这个夜壶了吗?


菜导你之前不是还说过,不要低估这次去地产化的决心和准备,楼市的问题已经不再是个经济问题,而是个政治问题了嘛……


怎么这才个把月,各个城市就开始放松了?


别慌!这就是菜导要给出的关于2020年楼市的第一个预判:

伴随着金融口“防波堤”的全面落成,楼市的 “一城一策”将在未来半年内全面落地。


一方面,经济增速不断下滑的事实,确实让很多地方政府开始有提起“夜壶”的冲动。


但无论是内部环境还是外部环境,又都不允许我们继续搞大水漫灌。


所以在堵住地方政府某些不切实际的冲动的同时,也马上看到了包括央地税收关系调整、房屋网签全国联网、户籍政策改革和集体土地入市与宅基地新规等措施的推出。


如果你不懂这些到底是啥意思,记住下面的结论就好:


从现在开始,会允许地方在楼市上获得更大的政策宽容度,但能出台的政策都很难与货币刺激直接相关,只能靠各地人口和经济的自然增量了。


这也其实就是我们一直所说的因地制宜的“房地产调控长效机制”。上面只会关心量、价等几个核心指标,其他的都会逐步放开给地方。


但你也别觉得这是又一轮大涨的起点,因为上面确定的两大前提是不容挑战的:


第一个就是“不将房地产作为短期刺激经济的手段” 。第二个就是“稳地价、稳房价、稳预期”,以稳为主,防止大起大落。



最真诚的2020买房建议,都在这里了! 理财投资 第3张


第二个大的预测,是关于房地产税和三四线城市的。


今年上半年,关于房地产税的消息和分析满天飞


但现在,好像也没啥关于房地产税的动静了。很多人以为又是雷声大雨点小,还有人跟菜导对赌说:你看吧,这玩意根本不可能在短期内落地。


那么今天菜导还是要大胆预测一下:房地产税不仅会按部就班地出台、落地,而且节奏很有可能比之前菜导推算的“最迟2023年出台”还要更快一些!


当然,对于绝大多数普通购房者来说,房地产税的影响必然会是非常有限的。


第一,上面推出这个税种的目的并不是全面打压楼市,而是合理稳住楼市,所以房地产税即便出来了,也对90%以上的人没有太大影响。


第二,虽然房地产税的各项核心指标的制定权,比如扣减面积、评估价、税率税基等等都会交给地方,但上面和地方都明白,靠这个税是填补不了土地出让金留下来的空白的。


所以才有前面菜导提到的央地税收改革,也只有靠这个,才能逐步根治地方的卖地造城冲动,把初心重新拉回到社会服务和经济管理上来。


至于三四线城市楼市未来的走向,有几个关键点必须再强调一下:


第一,棚改退潮不可逆转。


虽然现在还有一些省份的一些三四线城市正在棚改的兴头上,但从整体来看,棚改的退潮已经是板上钉钉的事了。


第二,即便真的出现了三四线城市房价断崖式下跌的局面,上面也不会出手干预。


讲白了,上面现在更关心一二线核心城市群的状态如何,至于那些本就应该回归其价值本源的三四线城市,其实想兜也兜不过来。


所以,不仅楼市整体的慢增长已成定局,未来某些城市的行情崩坏了,也请别太意外。


如果说楼市的黄金年代给了我们什么心得的话,那就是一定要对宏观政策有一个正确的认识,在宏观政策变化的同时踩准节奏,以平常心对待市场的风险和波动。


目前,我们还处在经济增速换挡、经济出清的下半场,如果对周期的轮动和宏观政策的指向缺乏清醒的认识,个体微观上再怎么努力,也不过是徒劳。


有句话说得好,千万别把过去靠运气挣的钱,这两年凭实力赔光咯!



最真诚的2020买房建议,都在这里了! 理财投资 第4张


最后一部分的预测和建议,则直接落到操作上了。各位可以准备好小本本,开始做笔记了!


最真诚的2020买房建议,都在这里了! 理财投资 第5张第一,不管你在几线城市,接下来衡量楼市的重要指标,有且只有一个:流动性。


稍微清醒一点的人都看得出来,尽管困难重重,但上面一直在有意淡化、甚至去除房地产的金融属性功能。


所以,如果你的房子欠缺流动性,那所谓的收益翻倍、增值百万、资产千万,都不过是自欺欺人的纸面富贵。


什么是真正的资产?就是能为你带来正现金流的东西。


从长远来看,会有相当一部分房子丧失自己的资产属性,而成为需要你一直花钱去供,产生不了任何回报然后还套现无望的纯负债。


到最后,你会发现,压死你的不仅是高额的房贷,还有日渐稀缺的流动性。


请记住:有足够流动性的房子,才是你值得投入的“资产”,除此之外,都是吸人血的“负债”。


最真诚的2020买房建议,都在这里了! 理财投资 第6张第二,一二线城市买地段,三四线城市买户型


菜导之前已经说了无数次,接下来建议别再老抱着投资的心态买房。


但如果你还是觉得买房是最靠谱的投资方式之一的话,那么在牢记第一点建议的同时,也请把菜导给出的第二个建议默念100遍。


既然是投资,就要考虑流动性,而从历年的二手成交数据来看,一二线城市的小户型更好卖,而三四城市的大户型才有市场。


所以,如果还想投资房产,一线城市首选主城区45-65平的1-2房,至于远郊的房子,再便宜也请谨慎。


如果你预算够多,买买一线城市豪宅也行——当然能买得起豪宅的,多数也够专业,不必靠菜导的分析来做决策咯。


二线城市首选85-120平的3房。二线的一个特点是会有各种新区,而且普遍较老区更有潜力,所以尽量买新不买旧,除非是为了学位。


三四线城市,菜导已经不建议抱着投资的心态买入,相反还建议你现在抓紧出掉手里那些品质一般、户型尴尬的房子。


非要继续在三四线买的话,就挑当地最好的小区,140-160平左右的3-4房即可。


最真诚的2020买房建议,都在这里了! 理财投资 第7张第三 ,二八分化大势不可逆,但板块轮动仍有动力。


虽然楼市二八分化的大势已经板上钉钉了,但板块轮动的效果还是会有的。


啥叫板块轮动?其实就是热钱+区域联手炒作的结合。


比如16年前后这一波涨幅,先是对资金和政策最为敏感的深圳率先启动,然后带动一线城市领涨全国。


16年325政策发布后,一线城市的涨势得到了遏制,以厦门和合肥为代表的楼市四小龙接过了房价领涨的大旗,无锡、郑州等城市也火速加入了阵营。


自此之后,武汉、长沙等热点二线城市的房价也开始进入快车道。这些城市的调控措施出台之后,17-18年又开始变成三四五线城市表演的主场。


讲白了,哪里热就炒哪里,哪里调控了就马上转战下一个地方。


所以,接下来要判断一个城市能不能买,有一个很重要的标准就是区域的龙头到底有没有起来。


比如最近老在问菜导中山惠州东莞楼市能不能入的,其实都不用菜导回答,你看看广州和深圳的行情,自己心里就有答案了。


总之,菜导今天的这些预测和分析,希望能对你有用!


至于你们都想要的重点区域+城市的实操建议……别着急,一篇讲不完嘛,下周我们不见不散!

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