中国的房子已经过剩了吗?

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日前,链家创始人左晖在第5届中城联盟论坛上发表了题为《数据——行业生人》的演讲。其中,透露了不少楼市的秘密。

 

根据贝壳楼盘字典数据和城市人口数据,以户均套数和人均住房间数作为衡量供需情况的指标:100个城市中,60%左右的城市户均套数低于1套,30%的城市低于0.7套,也有近20%的城市户均套数超过1.3套。

 

中国的房子已经过剩了吗? 理财投资 第1张


看了数据,不少人可能会惊呆,咦!原来中国人均拥有的城市房子这么少?

 

是的,这些年房价一路攀升,大家总以为中国建的房子已经够多了,严重过剩。最有代表性的是两个数据:1、据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心(CHFS)的数据,2017年中国城镇地区有6500万套空置住房,住房空置率达21.4%。2、中国家庭住房拥有率为92.8%,住房自有率为85%。

 

然而左晖给出的数据却让人大跌眼镜,只有20%的城市户均套数超过1.3套房,也就意味着这些城市的房子并没有过剩,而且你要注意,这里只是统计了100个城市,我相信这是中国500个城市当中最顶尖的了。比较靠前的城市尚且户均房子比较少,其他城市呢?!

 

就全国层面来说,中国房子偏多是存在的,恒大研究院测算2017年中国城镇住房是3.03亿套,还不包括农村房子,以中国14亿的人口体量还说,完全是够住了。中国现在的住房问题不是总量问题,而是结构性问题。你比如说,中国14万人口当中,就有近1亿生活在北上广深四个一线城市,而这里房子的供应量远远跟不了。而中小城市房子虽多,但房子越来越少,人口反而越来越少,人房错配。

 

前段时间,我去看了深圳的二手房了,所看到的房子没有一家是闲置的,中介告诉我,现在深圳出售的二手房贷款基本都没有还清,卖出主要是为了改善性换房。可见,这里的房子确实是稀缺。

 

根据左晖提供的数据,过去几年,中国的人口变动可以分为三个阶段,2008年-2011年,人口增长的城市主要是东部沿海的重点城市,如上海、北京、合肥、天津、广州等。2011-2014年,人口增长最多的城市变成了天津、北京、大连、上海。而近3年,人口增长较多的城市涌向了南方,成都、深圳、广州,中西部地区的城市人口出现了回流现象。

 

我们可以发现,人口无论是怎么流动,均是从小城市向大城市流动,虽然最近几年,北京、上海等城市人口增量有限,但主要是控制人口的结果,而不是逆城市化的结果。最近一年,我们发现房价涨得比较多的地方就是深圳、广州等城市,这其实就和人口的变动息息相关。

 

中国未来人口流动的方向仍然是城镇化,而不是逆城镇化,根据《2018年国民经济和社会发展统计公报》,到了2018年底,中国常住人口城镇化率是59.58%(增长1.06%),户籍人口城镇化率是43.37%(增长1.02%)。但我查了一下数据,世界平均水平是54.8%左右,美、英、德、法、日等发达国家一般都在80%以上。如果和美欧等发达国家比较的话,中国镇城镇化还有不小的空间。即使达到80%也不意味逆城镇化,而有可能的是向周边外溢,形成城市群、卫星城。

 

不知道大家有没有发现,最近几年,国家政策出现一些微妙的变化,前两天《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》正式发布,这就是打造成一个强大的城市群,而之前京津冀、粤港澳大湾区等也上升为国家战略,这实际上是后城镇化的必然结果,这些国家战略的出台意味着国家顺应了这个大势,以点带面,以面带全,而不是盲目地追求区域同步发展。

 

中国的房子已经过剩了吗? 理财投资 第2张


中国目前已经进入后城镇化时代,主要特征是:1、人口继续向大城市流入,但速度变慢。2、户籍人口城镇化偏低,有待提高,在一线城市严控人口的情况下,这就需要全面放开二三城市落户限制,然后通过城市群的布局激发大家积极向二三线城市落户。

 

户籍人口城镇化率有近30%的空间,空间非常大,户籍人口城镇化率对经济增长、房价上涨的带动作用虽然要弱于常住人口城镇化,但影响还是不小的,比如大城市户籍放开了,会吸引小城市和农村人口进城落户,增加城市人口。同时户籍人口城镇化率会增加城市居民的房票,对于创造住房需求有重要意义。

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