降准利好楼市么?

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2020年的第一个利好来了!

1月1日下午,央行决定于2020年1月6日,下调金融机构存款准备金率0.5%。

这次降准为全面降准释放长期资金约8000多亿元!

降准利好楼市么? 理财投资 第1张


虽说,此次降准的出发点,不一定是为了拉动楼市,但毫无疑问,这个时候降准,无疑给2020年的楼市,开了个好头。


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巧合的是,去年2019年1月,央行也送上了降准大礼包。

2019年1月15日和1月25日,央行分别下调0.5个百分点,那次降准释放资金约1.5万亿元,净释放长期资金也差不多8000亿元。

都是全面降准,都是1月份,也都是长期资金8000亿元左右,同样的“剧本”,熟悉的味道。

降准利好楼市么? 理财投资 第2张


那么去年1月全面降准之后发生了什么呢?

降准之后,全国绝大多数城市的住宅市场,都出现了“小阳春”行情。

虽说两者不一定直接相关,但降准往往意味着,银行可投放到市场上的资金更多,银行能对外发放更多贷款,比如个人消费贷、企业贷和房贷等。

市场上钱变多,融资成本变低,自然间接就会影响到楼市的行情。

而这次降准,货币宽松的预期,也和去年类似。

新年期间,本身就是银行流动性紧张的时期,需要多点资金来对冲。

近期的中央经济工作会议,也明确提到,接下来要确保稳健的货币政策要灵活适度,保持流动性合理充裕。

中央经济工作会议2018年和2019年政策对比 

降准利好楼市么? 理财投资 第3张


更何况,前段时间,总理还明确表示:

国家将进一步研究采取降准和定向降准、再贷款和再贴现等多种措施,降低实际利率和综合融资成本,推动小微企业融资难融资贵问题明显缓解。

所以,这次降准更像是之前预期的成功兑现,响应了市场和政策的要求而已。

而降准之后的结果,很可能跟去年一样,楼市“小阳春”的行情,会再次重现。

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为什么说降准会利好楼市?

因为降准还可能会降低房贷利率。

前几天的央行政策,已经明确提出,未来所有的存量房贷,都可以转为浮动的LPR利率定价模式。

以后的房贷利率,不再固定,而是会根据每年12月的5年LPR来决定。

那么,LPR又有什么决定呢?

LPR=MLF利率+各银行报价操作利率。

MLF利率,是每个月央行主导公布的,作为主要参考,而各银行报价利率,则是各大银行根据市场情况,提交贷款利率报价,然后去掉最高最低,取算术平均。

降准利好楼市么? 理财投资 第4张


降准,会让银行有更多的资金去放贷,使得市场上资金保持充裕,从而降低社会的整体贷款成本,进而影响到各银行的贷款报价利率,最终导致LPR利率下行。

也许你会说,现在LPR分为两个品种,1年期LPR和5年期LPR。可以分别对应,一年期的企业经营贷,和5年以上(20-30年)的房贷。

国家政策明确说的是,支持小微企业融资,所以1年期的LPR利率下行是大概率趋势。事实上,也的确如此。

降准利好楼市么? 理财投资 第5张


那么,与房贷息息相关的5年期LPR贷款,到底会不会下降呢?

我觉得,也有很大的可能。

因为目前货币政策依然保持宽松,长期来看,贷款利率下行是大势所趋,即使是房贷,可能会也像欧美国家看齐。

美国目前的房贷利率不到5%,最低的时候,甚至只有3.4%左右,相对来看,国内即使是按基准利率4.9%来看,也还有下降的空间。

美国房贷利率走势图

降准利好楼市么? 理财投资 第6张


所以,国内房贷利率的下行,可能也只是时间问题。

而且还有个比较明显的信号是,房贷利率的定价模式,最近才刚刚调整不久,然后紧接着就开始全面降准。

我猜测,2020年5年LPR利率的报价,还是会有下降的可能。

毕竟房贷利率降低后,买房者和企业的负担都会得到缓解,也符合减税降费的精神,满足降低实体经济资金成本的目标。

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其实,仔细观察一下,你就会发现:

目前政策仍然处于宽松周期,而降准只是货币宽松的进一步表现而已。

类似宽松的政策,近期还有很多。

比如:提前发放2020年1万亿专项债,调整存量房贷定价利率,从去杠杆到稳杠杆,全面因城施策以及最近的放开户籍限制等。

总而言之,各方面政策,其实都在放松。

最近一段时间,所有政策最大的变化,就是全部聚焦到一个目标——稳增长!

2020年,可以预见的是,政府会进一步刺激经济,大基建+多印钱+稳楼市,会成为主旋律。

未来,经济发展才是硬道理,稳增长才是一切的基础。降不降杠杆先不用管,稳住经济发展再说。

从这个角度看,政策上的宽松,楼市上的稳定,无疑很有必要。

为了拉动经济,在财政支出上,政府需要花钱的地方有很多,基建、教育、民生和减税降费等等,都需要花钱。

但收入上,政府产业纳税收入,主要取决于经济发展情况,而在经济有下行压力的情况下,土地财政收入,可能才是地方政府的主要财源。

降准利好楼市么? 理财投资 第7张


所以,稳住土地财政带来的收入,给大家传递楼市稳定的预期,也是政府接下来的工作重心。

不管从货币宽松,稳住政府财源,还是经济好转的角度上看,2020年的楼市行情,都非常值得期待。

因为,2020年降准降息肯定不止一次,各地方政府肯定会因城施策稳住楼市行情,而近期的经济无论是从股市表现还是PMI数据来看,都有逐步回暖的征兆。

总而言之,2020年的楼市,整体上一定会比2019年的更好,而降准也只是个开始而已。

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